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买房贷款,“房贷20年”和“房贷30年”,哪个更划算?

2019-09-11  hzq114

一、房贷种类很多

很多买房或准备买房的人都会被“房贷”搞蒙。

房贷的种类很多,有商业贷款、公积金贷款,还有商业和公积金混合贷款,而且银行工作人员喜欢询问贷款买房人:“您的房子要等额本息,还是等额本金?”

对于买房人而言,选择太多是一种痛苦,特别是多数人心底藏着“怕吃亏”的小心思。

当然,贷款中也有能占便宜的品种,你选它肯定不吃亏。

举例一:

贷款条件:贷款总额100万,按揭年限是20年,还款方式为等额本息。

1、选择公积金贷款(利率是3.25%),每月还款5671元。

2、选择商业贷款(基准利率是4.90%),每月还款6544元。

因此,可以获得公积金贷款的情况下,我们尽量选择公积金贷款,它是真划算。对于商业和公积金混合贷款,自然是尽可能提高公积金的比例。

二、等额本息和等额本金区别

对于绝大多数人来说,容易弄混的是等额本金和等额本息,它们太复杂,太拗口。

举例二:

贷款条件:贷款总额100万,基准利率是4.90%,按揭年限是20年。

若小林在2018年12月贷款买房,2019年1月开始月供。

A、若选择等额本金,1月偿还8250元,2月为8232元,3月为8215元,以后逐月减少,2038年12月最后一次偿还4183元。

B、若选择等额本息,1月偿还6544元,2月为6544元,3月为6544元,每个月金额不变。

(图片自制)

20年后,你的房贷还清,按照等额本息的方式,支付利息总额是57万,而等额本金的利息总额是49万。

或许,还有人想知道,20年的房贷和30年的房贷有什么区别。

(图片自制)

实际上,30年期的房贷只是比20年房贷,每月少些月供,基本原理没有大的改变。

不少工薪阶层为了减轻房贷压力,比较倾向30年期的房贷,但他们又为30年期房贷的高昂利息支出而心疼。

举例三:

贷款条件:贷款总额100万,基准利率是4.90%。

(图片自制)

结果显而易见,30年期的利息总额比20年期的高,等额本息的利息总额比等额本金的高。

三、30年期真的比20年期好吗?

不少的理财达人都建议买房人选择贷款期限长的“房贷”,常见的说法是“30年期比20年期好”。

这些理财建议蕴涵了怎样的道理呢?

各位读者可以自问自答一下:自己选择的那套100万的房子,30年后值191万吗?

你若给出了肯定的回答,则内心认为房子会持续增值,并且房子的增值速度超过房贷的利息(基准利率4.9%)。同时,大家要记得扣减30年间的房租,毕竟房租可以抵扣一部分房贷利息。

过去20年,大部分城市房子的增值速度飞快,众人认为贷款越多,期限越长,收益愈大,自然有道理。

1999年,深圳平均房价为5503元/平方米,2009年为15214元/平方米,2019年为57350元/平方米。

然而,现在的我们去思量未来20年后,乃至30年后的房价时,心里不自觉地咯噔了一下,突然不自信了起来,好像有种说不出的担忧。

举例四:

1、早前,有新闻报道,黑龙江省鹤岗市部分房屋均价低于1000元/平方米

2、有房产网爆出,甘肃省玉门市一套老城区70平方米的“荒废房”标价1万。

这些新闻说明一个问题,并不是所有的城市都能吸纳年轻人口,促进经济繁荣,房价随之上涨。有些城市其实正在走向衰落。

那些楼市火热的城市,却出现了房贷利率上浮,限购限贷的政策。大部分人的老家处于四、五县城市,那里不限购,但也没什么年轻人。

该怎么选呢?

为了更深刻地理解房贷的秘密,我们需要用到一些指标。

(图片自制)

2009年11月,货币供应速度达到近10年来的最高值(同比增长29.74%),而后增速逐步下滑。2019年7月,M2供应增速同比为8.10%。

货币供应量对房贷有重大影响。全国范围而言,房价涨幅的天花板已经划定了。当然,有些房产市场火爆的城市房价可能会超过货币供应量增幅,但大部分城市将受限于此。

四、房价的本质

房价的本质是一个货币游戏,房价=货币供应量/供给。

现在,我们的房贷有一个基准利率(4.9%),但国家会根据实际的经济情况进行调整,对房贷利率上浮和下浮来调控房贷总量。房贷利率就是房地产调控中最厉害的“看不见的手”。

房子是用来住的,真的不止是说说而已。


融360报告显示,2019年8月全国首套房贷平均利率保持上涨,达到5.69%,连续20个月上涨。报告认为,当前房贷市场政策偏紧,未来或继续低幅上涨。

历史经验:

1、房贷利率上浮,房价难出现上涨,因为这比限购还厉害。(没钱了,你怎么蹦跶)

2、房贷利率下调,房价或是止跌,或是上涨。(疯狂输血)

2015年,房地产去库存,银行甚至给利率打7折。

2015年和2019年的差距有多大呢?

举例五:

贷款条件:贷款总额100万,基准利率是4.90%,30年期等额本息。

1、房贷利息上浮20%,利率变成5.88%,还款利息总额是113万,月供5918元。

2、房贷利率下调30%,利率变成3.43%,还款利息总额是60万,月供4451元。

很多买房人,因为买房需求迫切,没有细看房贷利息,更没有将过去几年的数据做对比,自然难以发现其中的猫腻。

现在要说结论了!

房贷利率下调的时候,要选择30年期等额本息,把房贷的好处用到尽;房贷利率上浮的时候,要选择20年期等额本金,少用利息高昂的房贷。

若房子所在城市,前景光明,要选30年期等额本息;前景黯淡,要选20年期等额本金。

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